Contacteer ons

X

Opiniestuk: de volksverlakkerij van de woonbonus Geschreven op 01 August 2014


Inleiding

Beste Lezers,

laat ons voor alle duidelijkheid eerst zeggen dat wij persoonlijk vinden dat iedereen zou moeten kunnen stemmen op partijpunten en niet op partijen. Dit om de eenvoudige reden dat er bij elke partij standpunten zijn waar wij onszelf in kunnen terugvinden en andere waarvan wij menen dat mensen er niet beter van worden.

Dit om te zeggen dat hetgeen volgt geen waardeoordeel uitdrukt over (de beslissing van) een partij maar over de ongenuanceerde manier waarop de berichtgeving over bepaalde maatregelen die men wil nemen gebracht wordt.

Door maar een deel van het verhaal te brengen slagen de media er immers telkens weer in om de niet onderlegde mens (en zijn we dat niet allemaal in heel veel zaken?) op stang te jagen en te provoceren. Uiteraard zijn de oppositiepartijen hier specialisten in maar aangezien een politica ons ooit gezegd heeft: onze taak als oppositie is 'to opposite' (tegen alles tegen zijn) proberen wij ons op een ruimere manier te informeren dan enkel naar deze standpunten te luisteren.

Eén van deze zaken waar wij ons de laatste weken zo in geërgerd hebben is de berichtgeving rond de woonbonus.

In het artikel dat volgt zullen wij trachten, op basis van lectuur van wetenschappelijk onderbouwde artikels, een meer genuanceerde beeld te geven over de woonbonus en haar effecten.

De bedoeling is dat u zich als lezer dan ook een duidelijker beeld kan vormen van wat nu het gevolg is van de vermindering van deze bonus die men in de nabije toekomst wenst te realiseren.

Wij wensen u alvast een leerrijke leeservaring.

De woningmarkt

Om uitspraken te kunnen doen over de woonbonus moet men eerst begrijpen hoe de woningmarkt in mekaar zit. Wanneer men het heeft over markt dan heeft men het over vraag en aanbod.

Laat ons een sterk vereenvoudigd voorbeeld nemen uit de landbouwwereld om een paar mechanismen toe te lichten.

Veronderstel dat in een land 50% van de boeren tarwe verbouwen en 50% varkens kweken en dat dit wordt beschouwd als het marktevenwicht. Dit betekent dat alle tarwe en alle varkens die op de markt komen ook verkocht worden en dit tegen de prijs die op dat ogenblik van toepassing is.

Wannneer nu de prijs van de varkens stijgt en er dus meer winst kan gemaakt worden met varkens kweken dan zullen een zeker percentage van de 'tarweboeren' overschakelen naar varkens kweken. 

Echter door die overschakeling komen er het jaar nadien teveel varkens op de markt waardoor de prijzen dalen. Langs de andere kant is er veel minder tarwe op de markt gekomen terwijl de vraag nog altijd dezelfde was waardoor de prijzen van tarwe stijgen.

De 'varkensboeren' die veel minder verdienen die zien dit en wat doen die? Een deel schakelt over naar verbouwen van tarwe. Nu speelt het spel zich in de andere richting af: teveel tarwe waardoor de prijs daalt, te weinig varkens waardoor de prijs stijgt. Dit gaat theoretisch zo een tijdje door totdat het marktevenwicht weer hersteld is.

Wij gaan ervan uit dat iedereen deze logica kan volgen.

Wat is er nu zo speciaal aan de woningmarkt? Wel, de woningmarkt volgt deze principes niet.

Studies wijzen uit dat het aanbod vrij constant blijft en dat enkel de prijs wijzigt of anders gezegd: wanneer de vraag stijgt gaan de promotoren niet meer bouwen maar stijgen de prijzen.

Langs de andere kant heeft men de vraag. Deze wordt niet bepaald door wat mensen menen dat ze zullen nodig hebben aan ruimte maar door hetgeen ze kunnen besteden van hun inkomen aan het terugbetalen van leningen voor de aankoop van een (zo groot mogelijk) huis.

Welke zijn hier belangrijke factoren:

  • De quotiteit of het percentage van de waarde van de woning dat een bank wenst te financieren. Dit percentage wordt bepaald door de vermoedelijke opbrengst in geval van gedwongen verkoop.
  • De tegenhanger hiervan of het deel dat men zelf moet financieren met eigen middelen.
  • De interestvoet: hoe lager, hoe lager de maandelijkse terugbetalin en hoe meer er kan geleend worden.
  • Fiscale stimulansen (vbd. de woonbonus) die ervoor zorgen dat een gezin netto na belastingen meer overhoudt en dus meer kan besteden aan de afbetaling van een lening.

Indien u het bovenstaande begrijpt dan zal u ook de volgende gevolgen verstaan:

  • Wanneer men dalende prijzen verwacht (zoals nu het geval is) dan zullen de banken hun percentage dat ze wensen te financieren verminderen waardoor de eigen inbreng hoger wordt en waardoor er minder gezinnen een huis zullen kunnen kopen.
  • Wanneer de interesten dalen (momenteel staan ze historisch laag) dan kunnen meer gezinnen een huis kopen.
  • Wanneer de interesten stijgen dan kunnen minder mensen een lening aangaan. Dit zien de banken echter niet graag en wat deden ze tot een paar jaar geleden: zij verlengden de duurtijd (tot 30 jaar) waardoor uw bedrag per maand dan hetzelfde bleef maar u x aantal jaar langer moest betalen.
Het laatste (verlenging van een duurtijd) is echter een ramp in een dalende markt want als het gezin zijn lening niet kan terugbetalen en er moet overgegaan worden tot een verplichte verkoop brengt dit dikwijls niet genoeg meer op om de nog openstaande lening terug te betalen en boekt de bank een verlies. Eén van de vele kenmerken van banken is nu dat ze dit niet graag doen en dus zijn ze afgestapt van die lange duurtijden en hebben ze de quotiteiten verminderd. 

De perverse gevolgen van de woonbonus

Of hoe een goedbedoelde maatregel totaal tegengestelde gevolgen kan hebben.

Laat ons dit aan de hand van een eenvoudig cijfervoorbeeld toelichten.

Veronderstellingen:

  • De banken zijn bereid van 80% van de woning te financieren. Het gezin zal dus bij aanvang zelf moeten beschikken over 20% wat in ons voorbeeld ook het geval is.
  • Dit gezin heeft een netto-jaarinkomen van € 60.000. Hiervan kunnen ze maximaal 1/3de besteden aan de afbetaling van een hypothecaire lening.
  • De interestvoet bedraagt 3%.
  • Het gezin wenst maximaal op 20 jaar te lenen.
Op basis van deze veronderstellingen kan dit gezin (afgerond) € 300.520 lenen. Aangezien dit 80% is van de waarde kunnen zij dus een woning aanschaffen van maximum € 375.650.

Logischerwijze mogen wij ervan uitgaan dat een gezin voor deze maximale waarde zal gaan.

Wanneer we al deze parameters in een fiscale berekening steken dan zien we dat over de duurtijd van 20 jaar de fiscus voor zo'n 54.000 meebetaald heeft aan deze woning.

We weten ondertussen dat het aanbod niet mee evolueert met de prijzen.

Dit betekent dat bij een gelijkblijvend aanbod de woning die vandaag € 375.650 kost maar zal kunnen verkocht worden tegen € 331.200.
(Voor de wiskundigen onder jullie: de € 54.000 werd gespreid over 20 jaar en geactualiseerd aan een inflatiepercentage van 2%).

Het omgekeerde is uiteraard ook waar: hoe meer fiscale tegemoetkoming je geeft als overheid, hoe sterker de prijzen zullen stijgen.

Dat dit een vrij realistisch voorbeeld is blijkt uit een studie die stelt dat sinds de invoering van de woonbonus de prijzen met ongeveer € 40.000 per woning zijn gestegen.

De afschaffing of vermindering van de woonbonus

Wij denken dat het voor iedereen duidelijk is dat een vermindering of een afschaffing van de woonbonus een parallel gevolg zal hebben op de prijzen van de woningen waardoor eigenlijk de netto-impact weleens nul zou kunnen zijn.

Dergelijke standpunten worden echter nergens in de media verkondigd. Dit levert immers geen spectaculaire krantenkoppen op. Goed nieuws vindt iedereen evident en verkoopt niet, slecht nieuws daarentegen...

Misschien begrijpt u nu ook onze ergernis wanneer we weer eens een oppositielid horen uitkramen: 'Deze regering zit in uw zakken'. Hierbij zijn er dan twee mogelijkheden: ofwel weet hij niet waarover hij het heeft en dan moet hij zijn mond houden, ofwel weet hij het wel heel goed en misleid hij ons bewust. Dergelijke individuen horen echter niet thuis in een parlement. 

Besluit

Wij weten nu hoe het mechanisme van de woonbonus in mekaar zit. De vraag is dan uiteraard: wat is nu de ideale oplossing?

Dit is inderdaad dé politieke vraag gezien er altijd iemand gaat bloeden:

  • afschaffen of verminderen en verder niets: prijzen dalen en dus heb je ontevreden verkopers. Er komt echter meer ademruimte in het besteedbaar budget van de overheid
  • afschaffen en het vrijgekomen budget anders en/of doelmatiger aanwerven: is uiteraard een mooie optie en dan zullen er prioriteiten moeten gelegd worden.
Bedenk hierbij even het volgende: Door de enorm lage interestvoeten zijn de gezinnen die het zich iets of wat konden veroorloven (eventueel met de hulp van de ouders) overgegaan tot het kopen van een woning. 

Het is de armere bevolkingsgroep die nog altijd aangewezen bleef op de huurmarkt. Ook hier zou (een deel) van het vrijgekomen budget kunnen aangewend worden.

Hierbij gaan wij uit van de veronderstelling dat de overheid diegene zou moeten ondersteunen die het het meest nodig hebben.

Maar misschien is het deze naïviteit die er voor zorgt dat wij geen politieker zijn. 

 

Contacteer ons