Waarom steek ik mijn gezinswoning best niet in mijn vennootschap?
-
Uitgangspunt
Iedereen herinnert zich nog de gouden jaren van de patrimoniumvennootschappen. Het was de constructie bij uitstek om via een vennootschap een mooie (bij voorkeur) villa te zetten en deze dan te laten afschrijven binnen de vennootschap evenals alle onderhoudskosten en financieringskosten voor 100% hierbij af te trekken. De inkomsten van deze vennootschap werden dan doorgaans via een managementovereenkomst gegenereerd uit de werkvennootschap waardoor die minder winst had en de winst in de patrimoniumvennootschap die werd weg gewerkt via de bovenvermelde kosten. De bedrijfsleider en zijn gezin woonden dan gratis in deze woning en fiscaal werd er belasting betaald op een (doorgaans laag) voordeel van alle aard.
Hoera alom bij alle ondernemers die hiervan gebruik maakten.
Het vreemde was bovendien dat de fiscus hier relatief weinig problemen rond zag en zoiets maakt elke fiscalist behoorlijk nerveus want dan zit er iets aan te komen.
-
De gevolgen
Nu zijn we dertig jaar verder en lopen de afschrijvingstermijnen van de woning binnen deze vennootschappen op hun einde evenals de leningen en de ermee overeenstemmende interesten. Met andere woorden, ten opzichte van de managementvergoedingen, die nog altijd blijven binnenkomen, staan geen kosten meer zodat deze praktisch volledig belast worden. Dit betekent dat ze evengoed in de werkvennootschap hadden kunnen blijven zitten. Bovendien brengt het onderhoud van een vennootschap toch behoorlijk wat kosten met zich mee: administratieve kosten, diverse taksen en belastingen, publicatiekosten en noem maar op.
Geen probleem, zegt de slimme bedrijfsleider, dan liquideren we toch gewoon die vennootschap en brengen die woning over naar de privé? Bovendien kost dit mij praktisch niets aan registratierechten.
En hier komt uiteraard het addertje vanonder het gras. Want waarmee in de jaren '80 geen rekening werd gehouden was met de enorme waardetoename die onroerende goederen de afgelopen 20 jaar hebben gekend (maar 2,5 tot 3). Met andere woorden: de gezinswoning die je via uw vennnootschap in de jaren '80 hebt gekocht voor pakweg € 400.000 die is vandaag € 1000.000 waard.
- Mogelijke oplossingen
• Kapitaalvermindering: op die manier kan je genieten van de zeer lage registratierechten. Welke patrimoniumvennootschap heeft echter een kapitaal van € 1.000.000?
• Kapitaalvermindering + vermindering reserves: op een vermindering van de reserves is echter een dividendbelasting van 25% verschuldigd. Stel dat uw kapitaal € 20.000 is dan zouden uw reserves al moeten € 980.000 zijn. Hierop 25% is € 245.000.
• Kopen: 10% registratierechten + notariskosten. Kans is groot dat je privé weer zal moeten gaan lenen.
Noteer ook dat de bedrijfsleider van 30/35 jaar in de jaren '80 ondertussen 60/65 jaar is en ofwel wenst te stoppen of al gestopt is en dus enkel nog een pensioeninkomen heeft.
Indien bovendien het bovenstaande een addertje is dat onder het gras zit dan is hetgeen volgt een python. Wanneer je namelijk een goed met een waarde van € 1 mio, dat bovendien volledig afgeschreven is, gaat onttrekken aan uw vennootschap dan gaat de fiscus daar 34% belasting op heffen of € 340.000.
Veronderstel dus even dat je een vennootschap hebt met € 20.000 kapitaal en geen reserves (want dit zou betekend hebben dat je belastingen in het verleden betaald hebt wat je juist wou vermijden) dan zal je dus moeten overkopen.
-
Kostprijs:
• € 1.000.000 + € 120.000 (registratie + notaris): € 1.120.000.
• Belasting op het € 1.000.000 winst: € 340.000
• In de vennootschap zit nu alleen nog geld (€ 1 mio - € 340.000 = € 660.000) en je gaat dus liquideren: liquidatiebelasting 25%: € 165.000
Na liquidatie houd je van uw € 1 mio nog € 495.000. Trek daar nog eens uw kosten voor de aankoop af en je stelt vast dat de ganse operatie u € 625.000 gekost heeft (€ 120 k + € 340 k + € 165 k).
Besluit
Uw belastingvoordeel op uw woning van € 400.000 bedroeg 34% of € 136.000. Verminder dit met belastingen op uw voordeel van alle aard gedurende 30 jaar. Zet dit saldo af tegen de hierboven berekende € 625.000 en het zal duidelijk zijn dat er voor mensen met een dergelijke constructie weinig reden voor hoera is.
Laten zitten is bovendien ook geen optie want dan schuif je het probleem door naar uw erfgenamen en zit je nog jaarlijks met uw onderhoudskosten van uw vennootschap.
Wens je de woning dan ook ooit naar uw privé over te brengen doe dit dan eerder vandaag dan morgen. Het enige realistische alternatief dat er nog is, is van het goed aan derden te verkopen en nadien de vennootschap te liquideren. Noteer trouwens ook dat aandelen van een patrimoniumvennootschap zo goed als onverkoopbaar zijn en slaag je er toch in dat zal de koper zeker rekening houden met hetgeen hiervoor gezegd is zodat je nooit € 1 mio zal krijgen maar eerder een bedrag dat in de richting van de € 650.000 à € 700.000 zal gaan.
Tot slot wensen wij nog op te merken dat, aangezien de woning in een vennootschap zit, het juridisch niet meer gaat over een gezinswoning en dus ook niet geniet van de bescherming die voorzien is in het Burgerlijk Wetboek of kan genieten van de vrijstelling van de successierechten.
Wilt u graag weten wat de (fiscale) kostprijs van deze diverse oplossingen is, neem dan gerust contact op.
